タワマン社長の名前の由来である自宅のタワーマンションですが、コロナ過のゴタゴタで今思えば破格の金額で購入することが出来ました。
5年ほど前から始めてたアパート経営も割合順調に進み、結構な利回りを出しています！
株の配当金も予定よりは遅れながらも、徐々に積み上げています（汗）
そうなると次の一手を考えておく必要があります！まあ一手と言ってもあらゆる想定をする訳で、もちろん答えは一つではありません（笑）
その中の一つに、自宅タワーマンションを賃貸にすると言う考えがあります！これは購入当初から、実家もありますし、長男なので相続するとの思いから、もし将来実家に帰ったらマンションを賃貸にすれば良いとの思いがありました。
しかし、この駅周辺のマンション価格の高騰とそれに伴う家賃の高騰で、思いの外早めに賃貸に切り替えても結構な利回りが出ることに気付きました！
単純で計算にもなっていませんが、想定の家賃と月のローンの支払いが、倍半分、実に想定家賃の45％がローン支払いに当たると仮定されます（驚）
住宅ローンの規定を無視して考えれば、家賃収入で住宅ローンを払い、残った半分でもう一つマンションが買える計算です！
ええ、まあそう単純には行きませんよね？、そこは分かっています（笑）
空室で家賃が入らない月もあるでしょう！経費が掛かる年もあります。
そこで、今経営しているアパート2棟の出番です（笑）
アパートローンの残りもあと3年を切りました！もう3年経たない内に住宅ローンの支払いを超える家賃が入ります。そうすれば、もしタワマンの家賃が入らない月があったとしても、支払のバックアップ機能が働くと考えます！
しかし、実際は大きな問題があります！
住宅ローンのままだと自宅マンションを賃貸物件にすることは出来ません（涙）
住宅ローンから、アパートローン（投資物件ローン）に切り替える必要があります！
そうすると金利も高くなりますし、返済も20年ほどで返す必要があるので、月の返済も2割ほどアップすると考えられますが、そもそもそんな高額を借りられるのか？と言う疑問があります（汗）
例え借りられたとしても、大きな借金が出来るので普通ビビりますよね（笑）
でも、この借金にはその対価として資産（購入物件）が付いてくるので、実はそれほど問題は無いと考えています！
ある知人が、アパート経営も考えたけど、あまり貯金がなかったので諦めました。との話を聞いて、えー勿体ない、タワマン社長なら確実にアパート経営してましたよ！と面と向かっては言えませんでしたが（笑）
土地あり（好立地）で、上物だけの利回りを考えれば良いので、対したリスクもありません
仮に1億円借りても、1億円分の建物を建てるので、その資産が残ります！そして借金を返していくうちに資産の残存価値が目減りして行きますが、ちゃんと利回りがローンを上回っていれば、お金が残って行きます。
そして20年後、アパートローンを完済して、少し古くなったアパートが残り、多少空き室が増え、家賃も下げる必要がありますが、入ったお金は全て利益となります（笑）
最後は立地がものを言いますから、好立地な場所に土地がある方はリスクのみ考えて、諦めるのは得策ではありませんよ！あと近所でアパート経営している人の話を聞いて、将来の不安が多いと言われ、それで最後は諦めたらしいですが、まあライバルが増えることを喜ぶアパート経営者はいませんよ。まあそう言うことです（笑）
お金を儲けようと思ったら、リスクが付きまとうのは仕方ありません（笑）
つづく。
