マンションも戸建ても夢のマイホームであることは、住む人にとっては何の違いもありません！しいて言えば、マンションが好きか、庭付き一戸建てが好きかの差ぐらいしかありませんね（笑）
でも、そのマンションか戸建てかと言う選択が実はとても重要で、その後の資産価値保全に大きな差を生むこととなります！
何にそんなに差が生まれるかと言うと、それは売却時の査定方法の違いによる、売却価格の設定方法が関係しています。
中古戸建ての価格設定方法は、土地価格と建物価格からなり、一般的に20年経過すれば建物の評価は標準的な家を建てると仮定しての単価の２割弱となります！
新築時1,000万円の郊外の土地と3,000万円の建物で合わせて4,000万円だったとして、20年後の査定は、土地1,000万円と建物評価500万円の合わせて1,500万円程度が基本となります！
これは土地が下がっていないと仮定した価格ですが、少子高齢化の中、郊外の戸建ては土地も下がりやすい傾向にあります。
では、中古マンションはと言うと、購入時4,000万円の比較的立地の良いマンションだとすると、査定方法は同一建物の成約単価に評点を足して面積を掛けることで評価されますが20年後、そのエリアが人気で相場が高いとそのまま4,000万円で売れることもあります！
マンションには経年で価値がゼロになると言う尺度はありませんから、人気度合いや相場感で値付けされることとなります！
立地が良くて画一的な間取りであるため、エリアでの価格相場が形成されやすく万人受けしやすい傾向にあります。
一方戸建ては、建物の価値や品質にバラツキが大きく、土地の評価も難しいため、価格相場が形成されにくいと言う問題点があり、万人受けしにくい状況です。
一般的に中古戸建は売りにくく、中古マンションは売りやすいと言う評価となります！
売りにくい物の値段は低くなりますが、売りやすい物の値段は高くなる、要するに中古マンションの方が換金性が良いと言われる所以です！
腕時計で言えば、ロレックスは人気で相場も形成され、お店も喜んで高額で買ってくれますが、以前、ゼニスのエルプリメロを搭載した世界250本限定の時計は、いくらで売れるのかも良く分からないし、定価の3分の1くらいでしか引き取れないと言われました。限定品ですが、買値も3割引きだったので、元々人気がなく、相場も形成されていない時計何でしょう（笑）
そうそう！75歳で新築戸建てを建てられたお知り合いの旧宅（戸建て築40年）は、増改築もされとてもキレイに使われていましたが、建物分を400万円ほど乗せてたでしょうか？3年間売れず毎年価格を下げ、やはり土地相場くらいの価格に落ち着きました。
今も、新築戸建てを建てずに都市中心部にマンションを買われていたら、もう5年前になるので、6,000万円台でマンションを買ったとすると、現在評価額は9,000万円ほどになっていると思います。
もうご高齢なので、相続にも戸建てよりマンションの方が相当有利になりますし、その方がご家族も喜ばれると思います。
なぜかと言うと、新築戸建ては仮に10年後売却しようとすれば、土地代1,200万円ほど、建物1,500万円ほどの合わせて、2,700万円くらいの評価額になると推測されます。
対してマンションは、現在9,000万円まで上がった評価額は、10年後仮に下がったとしても7,000万円～8,000万円くらいで推移していると予測されますが、想定していたエリアは駅近タワマンなのでそのまま9,000万円か、さらに値上がりしている可能性も高いですね（笑）
つづく。
