不動産投資・株式投資

不動産投資の難しさと素晴らしさ…購入前に決まります!

タワマン社長は2018年から不動産投資を始めて今年で4年目となりますが、不動産投資の難しさと素晴らしさを小難しい話は無しで伝えられたらと思います。

そもそも不動産投資とは、アパートやマンションを購入して大家になることで、家賃収入を得る立場になることです!アパートは基本1棟買いでの経営となりますが、マンションなどは区分所有で1部屋づつ購入して運用することになります。

大家になると言っても、アパートを購入し管理会社を入れずに自分で管理する方法と、管理会社に任せて何もしない方法があります。もちろん、その中間的な方法もあります!

タワマン社長は、努めて何もしない運用です!なのでアパートオーナーではありますが、大家だと言う認識はありませんww

2年に一度契約更新のサインをするだけです(笑)

本業をおろそかにして副業に入れ込み、最終的に本業も副業もダメになった経営者を色々見て来ていますから、タワマン社長の副業&投資は基本的に不労収入で自分では働かないと決めています。

今現在、2棟のアパートを郊外の新興住宅地に所有していますが、大手が12年ほど前から企画造成販売した超大型新興住宅地ですので、まだまだ最近まで分譲されていましたし、綺麗で管理も行き届いています。住宅地専用のモノレールや駅が敷地内にあったり、学校やスーパー、病院などあらゆる施設が揃っており、もっと若かったら自分で住んでも良いかな?って思ったりするようなシチュエーションです(笑)

この新興住宅地を企画したデベロッパーが、一部のエリアを賃貸アパートエリアとして新規オーナー向けに分譲したもので、10年経って利回りも良くないし、売ろうかな?ってオーナーが何人か出た案件を投資の師匠から横流しして貰ったものです(笑)

新規アパートは、土地、建物とも新規で購入すると先ず利益が出ることはありません。

先祖代々受け継いだ手持ちの土地に新規アパートを建てても、田舎で人が入らず空室が続くようであれば同様に利益は出ません。

新築では利回りが出なかった築10年ほどの案件を中古で安く購入することで、土地、建物を手に入れて、ハウスメーカーに全て管理を任せた上で、それでも利益の出る物件が良いと考えます。

しかも、経営者限定?なのですが、不動産資産が増えることによっていざという時に銀行からの融資が受けやすくなります!会社の借入であれ、代表者の個人資産も関係してきますからね。

なぜ新築時利回りが出なかった物件が良いのかと言うと、そもそも良い場所で土地代が高く、有名メーカーで建物にもネームバリューがあるので、安く購入出来ればその後の入居率が高く、利益が出る物件に早変わりするからです!元々利益が出ている物件はオーナーが手放しませんし、先祖代々の土地も中々手放しません、安い土地に建てられた物件は入居率が低いですからリスクを買うようなものですし、だって人が住まないようなところだから土地が安い訳でしょ(笑)

アパート経営も利回りと入居率(エリアの人気度)のバランスを見極めるのが、結構難しい上、中古マンションと一緒で良い物件はすぐに買い手が付きますから、瞬間的に判断することを求められます!いつも即断、即決する位の度胸を持っておく必要がありますね。

タワマン社長としては、今後分譲マンションの賃貸経営に進んでみたいとも考えますが、住宅ローンが増えた今、新規アパートローンがいくら借りられるか?気になる所ではあります。

今度、何かの折に銀行の支店長さんに冗談半分で聞いてみようと思います(笑)

つづく!

ABOUT ME
タワマン社長
地方タワマン住みのタワマン社長です! タワマンの住みやすさ、メリット、デメリットを実際に住んでいる住民目線で、株式投資や不動産投資、車や腕時計などの趣味の話を交えて、独自・独断・独特に発信していきたいと思います(笑)