最近、タワマン社長の所有する某有名アパートメーカーの方と入れ代わり立ち代わりお話しする機会があって、そこで皆さん言われるのは、「もう当社ではアパートの建て替えは推奨していません。」「これからはリフォーム、リノベを基本としてオーナー様に長くご利用して頂く方向で考えています。」とのお話…
それはなぜ？と理由は分かりながらも聞いてみると…
「材料費、建築費が高騰して、建て替えのコスト高で家賃とのバランスが取れなくなって来ており、コストが比較的安く済むリフォーム等で、家賃の利回りを確保していく方向で、オーナー様に負担を掛けないように考えています。」との予想通りの回答…
仮に土地持ちの方でアパート経営に参入したいと考えられているお客様でも、立地が良くなければ将来安定した家賃収入を確保できないと考え、お勧めしないとのこと…
まあ、大手メーカーとしての責任もあるので、これまでみたいに田舎の田んぼの真ん中に、何でこんなところにアパート建ってんの！？的なところには建てないようにするんだろうけど、小規模な建築会社やイケイケなデベロッパーは、ノルマと仕事欲しさにこれからも半ば顧客を騙してでも建てさせるだろうな…（汗）
まあ、そう言う案件を中古で安く買うことが出来れば、それなりに運営できるだろうけど、オーナーもローンの残債があるので、そう安くは手放さないだろうし、ちょっと郊外のアパートになると今でも空室が目立っている物件も多いからね。
これからは、相当気を付けて賃貸経営を考えないと、家賃収入が確保できない上に、物件価格も下がって、売るに売れない状況になることも考えられます！そうなると最悪で、マイナスを自己負担して行く慢性的な赤字経営になり、不労収入を生み出すはずの賃貸経営がただの負債になる可能性だってあります。
タワマン社長はと言うと、あとアパートローン完済まで３ヶ月！
その後、どんな不動産経営に参入するか！？
ボロ家経営が上手くいけば、２軒目も考えてみたいし、マンション価格が下がれば、３０００万円クラスの分譲マンションの賃貸経営にも乗り出したいと思っていますが、これはその時々の判断ですね！
タワマン社長的には、アパートにしてもボロ家にしても１物件のみと言うのは寂しいので、最低２物件、アパート経営が現在２棟、ボロ家経営が１軒、これを２軒にすることが先決かな？と、無借金で行えばリスクも少ないので、ロレックス＆株式売却で資金調達して、例のわらしべ長者的錬金術を駆使すれば、
ロレックスデイトナ購入資金８０万円⇒現在３００万円
株式売却購入額１００万円⇒現在２００万円も合わせて、計５００万円を使えば、
別途リフォームに１００万円ほど掛かったとしても、潜在リスクは約２８０万円となる訳でｗｗ
６００万円で年率１２％の利回りは、本質的には２８０万円に対して２５％以上になると考えている、どんぶり勘定のタワマン社長です（笑）
そのボロ家２軒の家賃収入約１５０万円を利用して、１０年で１５００万円の負担軽減が出来れば、フルローンで３０００万円のマンションを購入してもそのマンション家賃収入年１５０万円（利回り５％）と合わせて、約１０年で完済できると考えていますｗｗ
まあ、どんぶり勘定もどんぶり勘定ｗｗ
実際には、経費も修繕費も減価償却の限度もあるので、そう簡単には行きません（笑）
でも、何とかなりそうな感じにはなるでしょう！？ｗｗ
実際にはフルローンはしないし、完済したアパート経営２棟分の家賃収入はまだ手付かずの計算ですからね（笑）
５００万円頭金を入れれば、マンションはローンに対して６％の利回りとなり、ボロ家２軒の１２％と合わせて、家賃収入約３００万円！
それが経費や何やで２５０万円残ったとして、多少現実的に見ても１０年で完済出来る計算です（笑）
現在、アパート２棟は、１棟が現金で購入、もう１棟はフルローンを２軒分の家賃を返済に回し７年で完済、ボロ家は、ロレックスと株を売って現金で購入、結局掛かった現金は、最初のアパート１棟とロレックスと株の購入費ｗｗ
あとはそれらに稼いで貰って手に入れたようなものですからｗｗ
やっぱ、これって錬金術だわーｗｗｗ
いや、わらしべ長者か！？
まあ、超どんぶり勘定だけど（笑）
つづく。
